Achat immobilier en 2024 : les tendances à connaître pour investir

Alors, quels sont les signaux qui laissent présager une stabilisation des taux ? La politique monétaire mise en œuvre jouera-t-elle en faveur de la capacité d’emprunt des ménages ? Le spectre de la récession pèse-t-il sur le marché ? Décryptons les tendances de l’achat immobilier en 2024.

Quelles sont les perspectives du marché immobilier en 2024 ?

Avec un bilan négatif en 2023, le marché du logement subit de plein fouet les conséquences de la crise et les projections de 2024 semblent tout aussi décevantes.

Bilan 2023 du marché immobilier français

La conjonction de plusieurs paramètres néfastes, prenant la suite d’une période favorable suscitée par l’engouement de l’après-Covid, a propulsé le marché immobilier d’une situation anormalement prolifique à un état dégradé en seulement quelques mois. Le contexte inflationniste a drastiquement limité le pouvoir d’achat des Français.

La baisse des transactions est indéniable. Le constat à l’issue d’une année 2023 chaotique est marqué d’une diminution d’environ 15 % des ventes par rapport à 2022. Plus que le volume des opérations, ce sont aussi les tarifs de l’ancien qui essuient une dépréciation.

Selon le bilan officiel du Conseil Supérieur du Notariat, l’indice de prix des appartements anciens en France métropolitaine aurait subi une chute de 2 % et celui des maisons anciennes de 1,6 %. Parallèlement, la surface moyenne finançable sur 20 ans sans apport aurait perdu respectivement 4 m² et 14 m² sur ce type de biens. Sur le marché du neuf, plus spécifiquement, les prix techniques ne baissent pas, compte tenu des diverses normes en vigueur (ZAN et raréfaction des terrains à construire, coûts de construction et RE 2020, part des logements sociaux intégrés aux programmes, recours contre les autorisations…).

Ces tendances sont bien entendu des moyennes nationales et ne sont pas uniformes sur la totalité du territoire. Certaines régions ont affiché des résultats dissonants, avec une forte augmentation du prix au m², malgré un déclin important du volume de transactions.

Tendances 2024 du marché immobilier à surveiller

L’année 2024 semble emprunter un chemin similaire, quoique plus modéré. Pour la majorité des spécialistes, la baisse des prix devrait se poursuivre et pourrait atteindre -4 % sur les prochains mois.

En matière de transactions, une nouvelle chute du volume des ventes immobilières est également envisagée. Encore une fois, ces tendances peuvent dissoner d’une zone géographique à une autre, selon la tension du territoire et son attractivité.

Ces données se basent sur des perspectives peu réjouissantes. La capacité des ménages à emprunter étant directement impactée par les hausses des taux des crédits, certains profils d’acheteurs se voient écartés du marché malgré eux. Les primo accédants sont les plus sévèrement touchés par ce contexte défavorable.

Projections sur le crédit en 2024

La détérioration du marché immobilier est directement liée à la politique monétaire déterminée par la Banque Centrale Européenne, pour lutter contre l’inflation. En augmentant significativement les taux d’intérêt des crédits bancaires, la BCE sanctionne le budget des ménages consacré à un achat de logement. Pour un taux d’environ 1 % au premier trimestre 2022, passé à plus de 4 % en 2024 (L’Observatoire Crédit Logement/CSA), les potentiels emprunteurs subissent une baisse de près de 30 % de leur capacité.

La question est désormais de savoir si la situation risque encore de se détériorer sur les prochains mois et par conséquent, d’identifier si l’inflation est enfin jugulée. Son ralentissement, constaté fin 2023, semble indiquer une stabilisation sous entendant que les taux devraient eux aussi se maintenir et éventuellement amorcer une diminution courant 2024.

Néanmoins, de véritables résultats positifs sur le marché immobilier ne devraient être perçus que d’ici plusieurs mois, en raison d’une certaine rigidité, freinant les réactions effectives. Par ailleurs,
l’augmentation du taux d’usure, déterminé par la Banque de France, poursuit son ascension et dépasse 6 % au 1 er  janvier 2024, alors qu’il était contraint à 3,57 % il y a tout juste un an.

Un certain optimisme général se fait toutefois sentir. La politique de crédit des banques s’assouplit et le cycle de la hausse des taux semble enfin atteindre son terme, offrant aux emprunteurs de nouvelles perspectives d’acquisition immobilière.

Quelle stratégie adopter pour un achat immobilier en 2024 ?

L’attentisme n’est pas toujours la meilleure stratégie, pour réaliser un investissement immobilier, dans un contexte économique tendu. Les tendances doivent être complétées de nombreux facteurs clés, pouvant bénéficier à certains profils d’acheteurs.

Achat immobilier d’une résidence principale en 2024

Plusieurs facteurs peuvent se montrer favorables à un achat immobilier en 2024. Bien que les taux des crédits aient largement augmenté, les prix du marché n’augmentent plus. Un certain équilibre peut donc être trouvé en confrontant ces paramètres financiers. Bien entendu, ce phénomène s’avère palpable uniquement pour les ménages remplissant les conditions d’obtention d’un emprunt bancaire, sur une durée convenable, ne grevant pas leur budget drastiquement.

Par ailleurs, lorsqu’une réduction des taux est constatée, il est possible de renégocier son prêt à la baisse. Cette opération est recommandée durant les premières années du crédit, quand elle représente encore un avantage pour les établissements bancaires susceptibles de la valider. Ce procédé se prête donc parfaitement à la situation actuelle, pouvant offrir de belles opportunités de négociation auprès des vendeurs, susceptibles de concéder un effort.

Achat immobilier dans le neuf en 2024

Les primo-accédants, pénalisés par la politique monétaire actuelle, bénéficient toutefois d’un avantage. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est prolongé jusqu’en 2027 et facilite donc la mise en place de leurs projets immobiliers, en finançant une partie de l’investissement. Néanmoins, son champ d’application se voit légèrement modifié et répond désormais exclusivement aux achats de logements neufs en habitat collectif, implantés au cœur de zones dites « tendues », de classification A et B1. Les maisons individuelles, considérées énergivores, ne rentrent plus dans le cadre de ce type d’aide.

Un autre facteur avantageux de l’achat dans le neuf se maintient. Les frais de notaires, pouvant atteindre 7 à 8 % dans l’ancien, se cantonnent de 1 à 3 % du prix de vente dans les nouvelles constructions. Ces frais réduits s’appliquent aux donc aux acquisitions en VEFA.

Achat immobilier pour investissement locatif en 2024

La rentabilité locative fait débat. La question est de déterminer si ce type de placement est toujours viable en 2024. Avec une augmentation importante de la rémunération de l’épargne, il est judicieux de s’interroger quant aux bénéfices générés par la location de logements et par l’effet levier du crédit.

Or, les loyers subissent une hausse notable, conséquence indirecte des troubles du marché immobilier, et devraient motiver les investisseurs à se lancer, à l’instar du prolongement du dispositif Pinel+. Toutefois, les pouvoirs publics adoptent de nouveaux plafonds, afin de protéger les ménages de la crise du logement, avec comme effet pervers le risque de décourager les acheteurs et de réduire d’autant le marché locatif.

La crainte d’une récession en 2024 pèse sur la France. Ses conséquences affecteraient inévitablement le budget des ménages et le marché de la transaction. Cependant, les scénarios pessimistes ne sont pas à prendre au pied de la lettre et des opportunités d’achat immobilier en 2024 se profilent, bien qu’elles soient probablement plus restrictives qu’à l’accoutumée.