Loi ZAN : impact du Zéro Artificialisation Nette sur le marché immobilier

Alors, comment permettre aux élus locaux de lutter efficacement contre la transformation des sols naturels, agricoles et forestiers, sans nuire à l’urbanisme et au développement économique des communes ? Les idéaux environnementaux ne sont-ils pas trop totalitaires et peu cohérents avec la réalité des territoires ? Les professionnels de l’aménagement et de la construction pourront-ils modifier de manière pérenne leur activité ?

Présentation de l’objectif ZAN, zéro artificialisation nette

Définition du Zéro Artificialisation Nette

La terminologie « artificialisation » qualifie la transformation et l’aménagement de sols d’un état naturel, agricole ou forestier, dans le but de modifier leur usage. Ce changement est présenté comme une altération, parfois irréversible, des attributs écologiques d’un terrain, en raison de l’imperméabilisation partielle ou intégrale induite par cette reconversion.

Elle s’applique aux surfaces industrielles, commerciales et d’habitat, mais également aux réseaux de transports, aux équipements sportifs et de loisirs, ou encore, plus étonnamment, aux espaces verts associés. Elle est la conséquence directe de l’accroissement démographique et économique d’un territoire, par l’expansion de l’urbanisation. La mention « nette » octroie, quant à elle, la possibilité de poursuivre l’artificialisation de nouveaux terrains de manière raisonnée, par un procédé compensatoire la conditionnant à une renaturation équivalente.

La loi ZAN du 20 juillet 2023 est établie dans la continuité de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 et définit un objectif à l’horizon 2050 : atteindre le niveau zéro d’artificialisation nette. Elle propose d’accompagner les élus locaux dans la mise en œuvre du projet, avec une première échéance en 2031.

Objectif de la loi ZAN

Selon la définition du ZAN, l’objectif visé est d’améliorer l’aménagement des sols en prenant en considération les impacts environnementaux liés, sans toutefois geler le développement d’infrastructures urbaines correspondant aux besoins de logement et d’activité des territoires. 

Le but du zéro artificialisation nette est de répondre à de multiples problématiques :

·         l’imperméabilisation des sols dégradant leur pouvoir d’absorption par infiltration des eaux ;

·         la pollution directe et indirecte par la conception et l’usage des installations ;

·         la disparition d’écosystèmes entraînant la perte de biodiversité ;

·         la raréfaction des terres agricoles, limitant la production alimentaire ;

·         la hausse de la température due à la suppression de la végétation.

Le projet, porté par le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, vise une réduction de 50 % de la transformation des surfaces d’ici 2031 et une atteinte du ZAN en 2050. Pour cela, l’utilisation des sols déjà modifiés est ciblée, en misant sur le recyclage de friches, la densification et la verticalisation des bâtis. L’étalement urbain passe donc par le renouvellement et l’optimisation des structures.

Les polémiques autour du ZAN

Le premier sujet créant le débat concerne le manque de précision des termes établis, laissant place à l’interprétation. La définition exacte de l’artificialisation demeure floue. Telle que présentée par le ministère, elle ne permet pas d’identifier le niveau d’imperméabilisation ni l’impact sur la biodiversité et sous-entend que tout sol non naturel, forestier ou agricole est par définition artificialisé. Selon la Commission européenne, elle qualifie tous les sols bâtis, ainsi que ceux revêtus et stabilisés. Face à cette première problématique, de nouvelles indications sont donc établies et ajoutées par décrets, afin d’éclaircir les bornes du projet.

Le second point suscitant des contestations s’attaque aux outils de mesure employés pour caractériser le degré d’artificialisation et met le doigt sur l’absence d’harmonisation des calculs. Les nombreuses sources exploitées sont sujettes à soulever des interrogations auprès des élus. Certaines enquêtes ne sont proposées que tous les 6 ans, d’autres ne portent que sur un échantillon réduit ou des données peu précises et les éléments fonciers ajoutent de la confusion, en intégrant les terrains à bâtir. Le manque de cohérence, entre les sources quantifiant l’artificialisation des sols et sa propre définition, laisse présager des résultats erronés.

L’impact de la loi ZAN pour les collectivités et les aménageurs urbains

Les inquiétudes pour le logement : entre pénurie et transformation de l’habitat

Plus que d’inquiéter les élus locaux et les professionnels de l’immobilier, la loi ZAN soulève des craintes sur le marché déjà tendu de l’habitat. En pleine crise, la mise en œuvre du projet semble bien loin des problématiques du terrain, auxquelles se confronte la population. Le risque est malheureusement d’aggraver le contexte, en accroissant la pénurie préoccupante, mais évidente, de logements. L’Union Nationale des Aménageurs alerte sur les conséquences à long terme de l’application en l’état de la loi ZAN, qui mènera inévitablement à une incapacité de répondre à la demande liée à la croissance démographique.

Les premières structures touchées par cette limitation de l’expansion urbaine sont bien entendu les constructions neuves. Avec le zéro artificialisation nette encourageant la densification et par conséquent la verticalisation, c’est visiblement un nouveau schéma d’habitat qui se profile à l’horizon 2050. L’impact se sentira d’autant plus pour les maisons individuelles et la raréfaction des terrains à bâtir.

Le caractère rigide et générique de la loi ZAN interpelle les acteurs locaux, réclamant une prise en considération des typologies distinctes des différents territoires, de leurs besoins spécifiques et de la réalité de leurs problématiques.

L’impact pour les collectivités territoriales et les résidents

Un phénomène jusqu’alors considéré bénéfique à de multiples raisons est aujourd’hui remis en cause. La rurbanisation des dernières années, offrant à de nombreux foyers l’opportunité d’accéder à des logements et redynamisant des villages en périphérie des villes souffrant de la désertification, se voit mise à mal par les objectifs idéologiques du projet ZAN.

Cette approche n’est pas sans rappeler la vision de Le Corbusier, urbaniste emblématique de la construction de grands ensembles de béton verticalisés, qualifiés par beaucoup de « cages à lapins », au détriment du confort individuel. Se pose ainsi la question du bien-fondé d’une politique trop généraliste et autoritaire, en inadéquation avec les multiples profils de territoires et leur réalité. Les ambitions quantitatives ne mènent-elles pas au dénigrement des impératifs qualitatifs, sur fond d’iniquité ?

Les collectivités sont soumises à un planning intransigeant et doivent présenter leurs premiers objectifs de réduction de la consommation d’espaces naturels avant le 22 novembre 2024, sur les schémas et plans régionaux. Les plans locaux d’urbanisme (PLU), devront pour leur part démontrer leur compatibilité au ZAN d’ici le 22 février 2028. Or, l’application du ZAN est un casse-tête pour les organismes territoriaux, entrant directement en conflit avec les besoins de créations de logements et de développement économique, véritable enjeu d’attractivité pour les élus locaux.

Les conséquences pour les professionnels de la construction

Aménageurs et opérateurs urbains sont directement touchés par la mise en place de la loi ZAN. Les acteurs de l’immobilier subissent de plein fouet les exigences imposées, intensifiant la tension perceptible sur le marché. Le défi pour les professionnels, déjà contraints par la raréfaction des terrains à bâtir, est désormais de modifier leur vision, mais cela est-il objectivement possible ? Pour limiter l’étalement urbain, promoteurs et constructeurs sont invités à densifier l’habitat. Malheureusement, la reconversion de l’existant et la verticalisation ne sont pas toujours envisageables.

Miser sur la rénovation d’immeubles et sur la réhabilitation de friches industrielles, résidentielles ou commerciales est bien entendu un axe privilégié, mais encore faut-il que ce type de zone soit présente sur le territoire. Un autre point à souligner est que l’assainissement, la démolition et la transformation de ces espaces engendreront irrémédiablement des coûts additionnels, qui se répercuteront sur le prix de vente final, au détriment des acheteurs. La renaturation des sols est l’autre corde sur laquelle jouer, en convertissant des terrains artificialisés en surfaces perméables.

Au Pays basque, selon les termes du président de la communauté d’agglomération CAPB, le ton est donné : « construire plus sur moins »… L’attractivité incessante de la région, générant une croissance exponentielle de la démographie, impose des mesures drastiques. À l’inverse, sur des zones moins dynamiques, les élus s’inquiètent d’être encore freinés dans leurs ambitions de développement. Il semble donc évident que la loi ZAN devrait s’ajuster au niveau local et considérer les spécificités et les besoins propres à chaque territoire.